Absolutamente todo leilão sério é público e qualquer pessoa física ou jurídica pode participar.
Aqui iremos abordar especificamente Leilão de Imóveis, mas existe Leilão de Carro,
Arte e os mais diversos….
Os Leilões acontecem em 2 modalidades básicas:
Judicial - Imóveis leiloados por determinação judicial, independente da vontade de seu proprietário.
Isso pode acontecer por conta da extinção de uma sociedade, falência de uma empresa,
inadimplência de taxa condominial.
Dividido no que chamamos de 2 praças, na primeira o imóvel é ofertado pelo valor integral
e não sendo arrematado vai para segunda praça onde o valor seguro gira
em torno de 50% do preço real do empreendimento.
Extrajudicial -
Imóveis leiloados por entes privados, geralmente Bancos e Financeiras, sem a
intervenção da justiça.
Os mais comuns são o Fiduciário e o chamado Terceiro Leilão.
O Leilão Fiduciário é realizado por inadimplência no pagamento do imóvel, neste modelo
o Leilão é dividido em 2 etapas. Na primeira o imóvel é ofertado por 100% do seu valor real e
na segunda etapa o mesmo é ofertado pelo valor da dívida (Alerta. Se o valor da dívida ou do
arremate for menor que 50% existe uma grande chance desta compra
ser contestada judicialmente).
O Imóvel do Chamado Terceiro Leilão, são aqueles que fazem parte do patrimônio
dos Bancos e os preços são indicados pelos mesmos. De modo geral essa modalidade
apresenta formas de pagamento bem flexíveis.
IMPORTANTE
Os editais do Leilão devem ser lidos em sua íntegra e a orientação de um bom
Advogado é imprescindível !
A Saúde Social do Imóvel Leiloado
Você acredita que o ambiente influencia as pessoas ?
Imagine trabalhar num quarto frio e escuro…
Com certeza não vai ser agradável !
Nem toda questão do imóvel é tão fácil de ser vista ou percebida, mas com certeza é um local
que trás um histórico e energia de falência e/ou sofrimento. Para negociar e fazer dinheiro
pode ser um ótimo negócio, mas para morar……
Também é importante frisar que no caso de ter de despejar o proprietário anterior, existe uma
grande chance desta pessoa ficar com muita raiva e até ódio de você.
Inclusive, a ideia de conquistar um inimigo comprando um imóvel que o proprietário anterior
tenha sido despejado por você ou não é tão clássica que existem filmes e seriados sobre
o assunto e o desfecho destes vai de viver um pesadelo até a ideia de ser assassinado.
Segurança para Comprar Imóvel por meio de Leilão
O Leilão Judicial é previsto em lei 13.105/2015, já o Leilão Extrajudicial é previsto em
lei 9.514/1997….. ou seja, Leilão de Imóveis oferece segurança e isso está previsto
em Lei, por outro lado é importante estar atento a idoneidade dos leiloeiros ou portais
que estão fazendo as ofertas, também é preciso estar atento às ofertas, pois alguns imóveis
muito atrativos trazem algumas dívidas que podem matar os benefícios financeiros
dos valores pagos inicialmente.
Em tese o Leilão Judicial é mais seguro pois oferece o aporte da justiça em seu processo…
ALERTA - A compra de imóveis por Leilão demanda consultoria jurídica e com certeza esta é fundamental para minimizar os riscos da aquisição de bens em todas as modalidades de negócios imobiliários.
Meu livro que funciona como um guia interativo de negócios imobiliários pode ser adquirido em https://clubedeautores.com.br/livro/guia-de-orientacoes-e-dicas-sobre-aquisicao-de-imoveis
Vou apresentar agora alguns contextos jurídicos em torno do Leilão de Imóveis que poderiam
levar ao cancelamento da negociação deste bem.
1 - Avaliação defasada do imóvel ou mal feita no sentido de incongruência de
valores com outros imóveis similares do mercado.
Exemplo: O Imóvel vai a leilão sobre avaliação de 2018 e estamos em 2022.
Esteja atento a data da avaliação !
2 - Falta de publicação do edital ou publicação do edital em desconformidade
com as regras legais.
Este elemento é forte para pedir a nulidade do leilão.
3 - Falta de notificação do(s) executado(s)
O executado tem prioridade sobre a compra e venda do imóvel do leilão e por isso,
não notificar o credor é motivo de cancelamento de leilão.
4 - Falta de fotos ou descrição detalhada do imóvel
Existe jurisprudência para o cancelamento do Leilão de Imóveis dentro deste contexto.
5 - Comprar por menos de 50% do valor real do Imóvel
A princípio a venda por um preço muito abaixo do valor de mercado é VIL e na lei já
existem parâmetros que permitem se pedir a nulidade do leilão.
6 - Único Bem de Família
Quando o imóvel leiloado é o único bem de um grupo familiar, destinado a sua moradia,
é possível pedir nulidade do leilão.
7 - Não pagamento do lance pelo arrematante ou fiador !
8 - Omissão de relato de ações extrajudiciais num leilão judicial podem ocasionar
a nulidade do leilão.
Nesse caso a possibilidade de retorno sobre o dinheiro seria mais demorada que em outros
casos sem nenhum embaraço.
9 - Apuração de tomada do imóvel pela prática de juros abusivos por parte dos bancos.
Os editais devem ser estudados bem a fundo, tudo que existe sobre cancelamento de leilões
pode ser estudado pelos advogados que podem com isso apurar o risco de se participar do leilão
de um determinado lote ou não.
A questão da prática de juros dos bancos é bem polêmica e a coisa parece depender muito
mais da contextualização do juiz que vai analisar que dos fatos, pois todo juros bancário
são por si só bem abusivos.
OBS. Existem diversos casos em que leilões foram cancelados por conta do
atraso no pagamento das parcelas de um empréstimo.
Vou apresentar algumas ações que podem ser consultadas de forma pública para quem
desejar se aprofundar nos aspectos legais em torno do cancelamento de leilões.
Processos de número…
N°: 1113196-92.2018.8.26.0100
N°: 0717077-16.2017.8.07.0001
N°: 0836767-64.2018.8.12.0001
N°: 0017078-77.2017.8.17.2001
N°: 0713547-02.2020.9.07.0000
N°: 0049040-32.2020.8.16.0000
IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII FIQUE ATENTO:
Uma pessoa que tem um bem executado não está bem financeiramente, com isso
subentende se que a manutenção do imóvel está prejudicada e os gastos necessários
para manutenção poderiam minar os lucros em torno dessa transação imobiliária.
As irregularidades técnicas nos procedimentos relativos aos leilões têm tornado possível a
revisão e anulação de muitos deles, em alguns casos as brigas em torno desse
patrimônio se estendem de 1 ano no que toca a desocupação,
há mais de 10 anos em casos mais complexos.
Existem casos em que a pessoa não consegue fazer o registro do imóvel e tem de esperar
5 anos de posse para dar entrada como usucapião ou processo similar de posse.
Esse procedimento mencionado no parágrafo anterior inviabilizaria a venda pelo valor de
mercado do imóvel e lembre-se que nesse meio tempo as despesas de IPTU, Condomínio,
dentre as mais diversas continuam a existir e demandam o pagamento em dia.
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