Eu participo das negociações de imóveis desde os meus 10 anos, acompanhave meu pai na venda ou locação de terrenos, apartamentos, casas, galpões que meu avó tinha deixado para os filhos ou que ele havia adquirido, foram muitas negociações e em muitas delas eu que tratava com os corretores ou vendedores ou ambos.
Hoje aos 45 anos eu percebo de forma muito clara que a formação do corretor é muito fraca, mais da metade destes profissioanais que lidei não estavam preparados para transmitir orientações sobre as formas de gerar dinheiro ou gerenciar um bem imobiliário.
Eu poderia contar na mão o número de profissionais que seriam capazes de explicar de forma clara e efetiva a diferença entre fazer um empréstimo, um consórcio ou esperar para guardar o dinheiro.
Pensando na remuneração do corretor diante do contexto de mercado a exigência de capacitação é quase nula, pois um curso técnico de transação imobiliária para se ganhar 5% da venda de um imóvel de 2,5 milhões, mais ou menos é muito dinheiro pra pouca capacitação profissional.
Também me deparei com o fato de que a maioria dos corretores atuam na verdade com marketing para apresentar possíveis compradores, mas na maioria dos casos a assistência é quase nula.
Vou dar um exemplo de um imóvel que eu vendi no bairro de Casa Amarela em Recife, nesse caso o preço acordado na venda foi de R$ 270 mil e o corretor negociou ficar com R$ 10 mil, um pouco menos de 5%, mas foi um acordo em comum com objetivo de vender mais rápido o imóvel.
Pelos R$ 10 mil, a única coisa que o corretor fez foi trazer a cliente, mas quem agilizou a documentação no cartório foi eu, assim como quem trabalhou em todas as etapas no que toca a batalha para que as coisas andassem mais rápido foi eu.
O acompanhamento deste corretor para compradora foi tão fraco que ele não esteve presente nem mesmo no dia da negociação do empréstimo da compradora no banco.
Corretor X Economista
Eu já falei da importância do advogado na negociação de um imóvel em relação ao corretor num artigo que falo sobre a compra do imóvel ideal, você pode ver o artigo em https://www.andrerossiter.com.br/2022/04/a-escolha-e-aquisicao-do-imovel-ideal.html
A questão relativa a importância do advogado X o corretor é mais no final da compra do imóvel enquanto que a relação da importância do economista X o corretor está no início do planejamento da aquisição de um imóvel, pois o corretor de modo geral não tem formação ou entendimento sofisticado de economia pra orientar sobre a melhor escolha, pois não é exigido nenhuma formação superior para um corretor.
Por favor, todo baiano é brasileiro, mas nem todo brasileiro é baiano, ou seja, estou falando da maioria dos casos, uma grande maioria.... Falar com um economista pode lhe ajudar a economizar muito na hora de comprar seu imóvel, pode render mais que os 5% que um corretor ganha só pra apresentar os imóveis.
Empréstimo Imobiliário
Os juros de um empréstimo imobiliário são muito altos, no final do pagamento de um imóvel dividido em 15 ou 30 anos você paga praticamente 2 casas.
Isso porque o imóvel fica alienado em nome do banco como garantia, o banco vende de forma sofista em que apresenta proposta como 1% ou 0,98% ao mês, só que eles não dizem que o modelo de juros é composto e que o valor total pago ao final é maior do que o bem adquirido.
Você tem que estar atento de fato sobre o verdadeiro momento que o empréstimo bancário é válido como negócio e um economista está mais preparado que um corretor de imóveis pra fazer essa análise de forma eficiente pra você.
Consórcio Imobiliário
O consórcio foi criado no Brasil na década de 60's por profissionais do banco do Brasil que na época queriam comprar carros da indústria automobilística que a pouco havia chegado no país.
A ideia é que as pessoas se juntam com objetivo de formar crédito para comprar bens moveis, imóveis e a poucos anos serviços, dentre outros.... Com isso o consórcio não tem juros, mas as pessoas ou empresas que o administram ficam com uma tarifa de 10% sobre o valor do bem, essa tarifa pode variar pra mais ou pra menos de acordo com o tipo do consórcio (movel, imóvel ou serviço) e pelo fator tempo.
O grande problema dos consórcios é que de ano em ano os valores são atualizados, verdade que o crédito é atualizado também, mas o problema é que o valor da parcela que você se programou no final de um consórcio imobiliário de 15 anos pode vir a custar o dobro, ou seja, se você no início pagava R$ 300 reais, irá pagar aproximadamente mais de R$ 600 reais (obs. valores ipotéticos e demonstrativos).
Ainda sobre a questão dos valores atualizados, a dificuldade de pagar ou vir a pagar se você não tiver a orientação adequada está ligada ao fato que o salário não costuma acompanhar as tarifas usadas na atualização das parcelas e num país instavel economicamente como o Brasil isso pode vir a quebrar muita gente que vai ficar irritada por não ter tido a orientação devida.
Exemplo: O índice de atualização de muitos imóveis é baseado no INCC que em 2022 foi um pouco menor que 12%, mas a nível comparativo e resumo do que falei, pondere quantas pessoas tiveram um aumento de 10% no salário neste mesmo período ???
Se for baseado na SELIC o problema pode ser ainda maior, pois a mesma é usada como ferramenta para ajustar a economia e os ajustes podem vir a ser absurdos, pra ter ideia o último aumento chocante que vi foi de 20% para esta taxa SELIC, em 2022 a mesma estava aproximadamente 1% maior que o INCC ficando em 12,75%. A complexidade em torno destes elementos dificulta uma pessoa sem estudo e conhecimento adequado estimar a melhor opção ou ponderar riscos.
Importante: Não comprometa mais que 30% do seu faturamento em taxas, pois a chance de vir a se tornar inadimplente é muito alta. Saiba que os consórcios podem ser um negócio incrível em alguns casos e que o mesmo é muito sério, resguardado em lei e fiscalizado pelo banco central do brasil.
Poupança
Pra quem tem disciplina, com certeza a forma mais ponderada de se comprar um imóvel ou fazer qualquer negócio, você não paga nem juros, nem taxas administrativas, nem nada do tipo e ainda pode aplicar o dinheiro e ter um retorno significativo ao final da aplicação.
Meu livro que funciona como um guia interativo de negócios imobiliários pode ser adquirido em https://clubedeautores.com.br/livro/guia-de-orientacoes-e-dicas-sobre-aquisicao-de-imoveis
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